Grundsteuer und die Grundsteuerreform – das müssen Sie darüber wissen

Seit das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2019 die Grundsteuerreform festgelegt hat, geisterten Begriffe wie Grundsteuer und Bodenzins überall herum. Dabei finden Sie diesen Wert schon seit vielen Jahren auf den Nebenkostenabrechnungen. Die jetzt beschlossene Grundsteuerreform soll ab 2025 final gelten. Wir möchten Ihnen in diesem Artikel einen Überblick darüber geben, was das für Sie als Immobilienbesitzer bedeutet.

Grundsätzlich fällt die Grundsteuer für jedes Grundstück an, unabhängig davon, ob es bebaut oder unbebaut ist. Sie wird von derjenigen Gemeinde erhoben, in der das Grundstück gemeldet ist. Mit rund 15 Milliarden Euro jährlich dürfte die Grundsteuer eine der größten Einnahmequellen für Gemeinden sein. Einige wenige Ausnahmen ausgenommen, muss die Grundsteuer vierteljährlich abgeführt werden.

Der Gesetzgeber unterscheidet dabei mit Grundsteuer A die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke von Grundsteuer B mit baulichen Grundstücken. Dabei zählen wirklich alle Grundstücke:

• Geschäftsgrundstücke
• Mietwohnungen
• bebaute und unbebaute Grundstücke
• Ein- und Zweifamilienhäuser

Vielfach findet eine Verwechslung von Grundsteuer und Grunderwerbsteuer statt. Dabei fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal, nämlich beim Erwerb des Grundstücks, an. Die Grundsteuer hingegen ist eine jährliche Steuer.

Alle Vorschriften und Bestimmungen, die bis zum Jahr 2019 galten, wurden seinerzeit unter die Lupe genommen und etliche wurden sogar als verfassungswidrig eingestuft. Auch das Gleichheitsprinzip Westdeutschlands wurde vielfach verletzt. Die Gründe dafür sind wohl in den veralteten Informationen zu suchen, auf denen die Festlegung der Grundsteuer bis dahin beruhten. Am 8. November 2019 wurde unter großem öffentlichen Aufsehen die Grundsteuerreform beschlossen. Sie stellt alles bisher Dagewesene auf den Kopf und gilt final ab dem Jahr 2025.

Das Ziel ist nicht mehr und nicht weniger als ein vereinfachtes Grundsteuer- und Bewertungsrecht für Grundstücke. Verfassungskonform soll die neue Verordnung sein, gleichzeitig aber auch möglichst unbürokratisch und unkompliziert. Ost- und Westdeutschland sollen gleichbehandelt werden und die Informationsquellen, auf die sich die Bewertung der Grundstücke stützt, sollen vereinheitlicht und modernisiert werden.

Die erhobenen Steuern sollen dann möglichst konstant bei 15 Milliarden Euro liegen.

Was in der Theorie noch nach einem Kinderspiel klingt, stellt sich in der Praxis leider ganz anders dar. Denn jedes Bundesland hat das Recht, einige eigene Aspekte in die Erhebung der Grundsteuer einfließen zu lassen.

Dennoch gibt es einen einheitlichen Fahrplan, wie die Grundsteuerreform sich durchsetzen soll:

1. Neubewertung der Grundstücke: Bis zum Jahr 2025 soll es geschafft sein – dann sollen alle 36 Milliarden Grundstücke in Deutschland neu bewertet sein. Dazu gibt es die Möglichkeit einer Begehung oder des Einreichens von Unterlagen. Nur so ist es den örtlichen Finanzämtern möglich, die Werte der Objekte zu erfassen.
2. Absenkung der Grundsteuermesszahl: Viele Immobilien konnten in den letzten Jahren von Wertsteigerungen profitieren. Diese Tatsache soll sich aber nicht negativ auf die Steuerlast der Besitzer auswirken. Vorbeugend soll daher die Steuermesszahl abgesenkt werden.
3. Festlegung der 15 Milliarden als Steuergrenze: Gemeinden sollen diese Grenze nicht überschreiten können. Damit das gelingt, müssen vor allen Dingen Ballungsräume ihre Hebesätze absenken.

Das deutsche Steuerrecht hat in der Vergangenheit vor allen Dingen mit komplizierten Verfahren gepunktet. Die Grundsteuer soll nun mit Hilfe einer einfachen Formel berechnet werden können. Diese lautet:

Einheitswert (berechnet aus Quadratmeter des Grundstücks x Bodenwert) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B

Als die Reform der Grundsteuer im Jahr 2019 beschlossen wurde, schallte ein großer Aufschrei durch die Immobilieneigentümer. Von schaurigen Mehrbelastungen im tausender Prozentbereich war die Rede. Viele Eigentümer sahen sich vor dem finanziellen Ruin. Vor allen Dingen liegt das wohl daran, dass nicht wirklich klar war, wie die Reform in der Praxis aussehen sollte und daran, dass viele bislang sensationell wenig Grundsteuer gezahlt hatten.

Dieses Schreckgespenst hat sich zum Glück nicht sehr lange gehalten. Positiv ist vor allen Dingen die eintretende Steuergerechtigkeit für Eigentümer zu nennen. Immobilieneigentümer in Ballungsräumen werden stärker zur Kasse gebeten, während Eigentümer außerhalb der Ballungsräume weniger zahlen müssen.

Negativ ist tatsächlich zu erwähnen, dass Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr Grundsteuer zahlen müssen. Sie müssen außerdem jährlich Ihre Grundsteuer erklären und es wird für die Bundesregierung noch eine Herausforderung werden, das bürokratische Chaos, das bislang noch alle erwarten, zu verhindern.

Eine tatsächliche Vereinheitlichung der Grundsteuer auf Bundesebene wird es in der Tat nicht geben, denn jedes Bundesland und sogar jede Gemeinde wird ihren Ermessensspielraum haben, wenn es um die Berechnung der Grundsteuer geht.

Durch das Existieren der vereinfachten Formel zur Berechnung der Grundsteuer können Sie sich schon einmal ein Bild machen, mit welcher Belastung Sie in Zukunft zu rechnen haben.

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