Immobilienverrentung als Kapitalanlage

Schon seit jeher gelten Immobilien als beständige Wertanlage, als das in Stein umgesetzte Gold – Stichwort Betongold –, das Ihre Altersvorsorge retten kann. Aber ist das noch immer aktuell?

Tatsache ist: Damit eine Immobilie wirklich viel wert ist, muss sie in einer guten Lage und in einem guten Zustand sein. Dann ist da noch der Kaufpreis – wenn Sie erst Unsummen in die Hand nehmen müssen, um eine Immobilie überhaupt lukrativ zu machen, werden Sie sich mit Gewinnen schwertun. Ein Kauf mit Immobilienverrentung erscheint heutzutage attraktiver denn je, denn er bildet die aktuelle Marktsituation zu hundert Prozent ab.

Bevor Sie in Immobilien investieren, sollten Sie sich bewusst machen: Ein Haus oder eine Wohnung sollte keine kurzfristige Spekulation sein. Sie sollten also vor dem Anlegen auf jeden Fall eine Risiko-/ Ertragsabwägung durchführen. Je riskanter die Anlageform ist, desto höher sind einerseits auch potenzielle Wertzuwächse. Gleichzeitig laufen Sie aber auch Gefahr, alles Geld, das Sie in die Anlage gesteckt haben, zu verlieren. Dann fahren Sie nicht den gewünschten Gewinn ein, sondern alles Geld versickert in diversen Quellen. Was bei Aktien und Fonds relativ häufig passieren kann, ist bei Immobilien als Kapitalanlage eher ein überschaubares Risiko.

Tatsache ist: Über diese Frage streiten Experten sich hierzulande schon länger. Die am häufigsten vertretene Meinung ist dabei, dass die Immobilienpreise auch über das Jahr 2025 hinaus noch steigen könnten, weil die Zinsen auf dem vergleichsweise niedrigen Niveau bleiben.
Aber es gibt auch Kritiker, die die Lage anders beurteilen: Dann könnte ein Preisrutsch unmittelbar bevorstehen. Befeuert werden solche Theorien von der aktuell beinahe explosionsartig steigenden Inflation. Diese Geldentwertung würde sich zwar auf alle Arten von Investitionen auswirken, Immobilien wären davon aber sicher weniger betroffen als viele andere Kapitalanlagen.

Die Entscheidung über Wertzuwächse fällt im Grunde schon bei der Festlegung des Einkaufspreises. Gerade in beliebten Wohnregionen, dabei speziell auch in Ballungszentren, stiegen und steigen die Preise weiterhin überproportional. Dadurch schmelzen erwartbare Gewinne, weil einfach die Gewinnspanne nicht mehr so hoch ist. Oft entspricht durch Hochbieten der erzielte Preis gar nicht mehr dem Wert des Anlageobjekts. Denn es ist eine kaufmännische Binsenweisheit: Nur bei einem guten Einkaufspreis sind wirklich hohe Gewinne realisierbar.

All diese Umstände lassen das Modell der Immobilienverrentung mit Nießbrauch als Investitionsobjekt in einem immer attraktiveren Licht erscheinen. Denn hier ist der Einstiegspreis meist vergleichsweise gering. Zwar können Sie eine solche Immobilie durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht nicht selbst bewohnen, gleichzeitig ergibt sich rechnerisch eine interessante Gewinnspanne. Denn den realen Wert des Nießbrauchs erhalten Sie durch die durchschnittlich erwartete Lebensdauer des Verkaufenden in Kombination mit der erzielbaren Miete nach dem regionalen Mietspiegel. Dieser Betrag wird vom Verkehrswertgutachten in Abzug gebracht und der so geminderte Wert lässt die erwarteten Gewinne deutlich höher ausfallen.

Welche konkreten Vorteile können Sie von einer verrenteten Immobilie als Investor erwarten?

1. spannender Einkaufspreis: Verrentete Immobilien werden in der Regel deutlich unter ihrem aktuellen Verkehrswert angeboten. Denn dadurch, dass Sie die Immobilie nicht von Anfang an selbst nutzen können, wird eine Nutzungsentschädigung in Abzug gebracht. Da sich die Kaufnebenkosten aber auf Basis des Kaufpreises ergeben, sparen Sie gleich doppelt.
2. früh vorgesorgt: Eine Immobilie gilt, egal, wie Sie es drehen und wenden, noch immer als gute Altersvorsorge. Entweder können Sie später mietfrei wohnen oder Sie entscheiden sich selbst für ein Verrentungsmodell.
3. früh gesichert: Realistisch betrachtet wird sich der Immobilienmarkt auch in der Zukunft nicht so sehr entspannen, dass ein Immobilienkauf unbedingt leicht wird. Diesem Zustand begegnen Sie, wenn Sie die Immobilie heute günstig kaufen und sie morgen nutzen können.
4. gute Kapitalanlage: Angesichts niedriger Zinsen erscheinen viele Anlageformen nicht mehr als besonders attraktiv. Wenn Sie aber schon heute in Ihre Altersvorsorge investieren, müssen Sie sich um solche Dinge keine Gedanken machen.
5. keine eigene Bewirtschaftung: Der bisherige Eigentümer kommt durch den Nießbrauch auch für weitere laufende Unterhaltskosten auf. Sogar in laufende Verschleiß- und Schönheitsreparaturen müssen Sie noch nicht investieren, aber Ihre Immobilie wird dennoch auf einem aktuellen Stand gehalten.
6. starker Wertzuwachs: Durch den geringeren Einkaufspreis können Sie in der Zukunft mit deutlichen Wertzuwächsen rechnen – eine Investition, die sich schnell bezahlt macht. Gleichzeitig ist Ihr Geld relativ sicher angelegt.
7. hohe Anlagesicherheit: In Zeiten von Finanzkrisen und sinkenden Zinsen suchen Investoren nach Anlageformen, die vergleichsweise sicher sind. Immobilien gelten auch heute noch als Betongold und damit heute noch als sicher. Denn selbst, wenn Sie wieder verkaufen würden, könnten Sie dabei hohe Gewinne erzielen.
8. Schutz vor Inflation: Immobilien gelten als stabiler Sachwert, der von der Inflation nur wenig beeinflusst wird. Damit ist die Situation hier ganz anders als bei den meisten anderen Anlageformen, die von ansteigenden Staatsschulden, Kreditprogrammen und Niedrigzinsen und den damit verbundenen Ängsten der Anleger stark betroffen sind.

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