Marktpreis vs. Verkehrswert

Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden oder entscheiden müssen, hoffen Sie natürlich, dass Sie einen möglichst guten Preis dafür bekommen. Als ersten Schritt bemühen Sie vielleicht einen Gutachter mit dem Ziel, herauszufinden, was Ihr Haus überhaupt wert ist.

Dann stolpern Sie vielleicht beim Suchen nach dem richtigen Preis über einen Begriff wie Verkehrswert und Marktpreis. Was sollen Sie nun ansetzen und was bedeutet das überhaupt alles?

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert ist der Wert, den Sie wahrscheinlich mit Ihrer Immobilie am Markt erzielen werden. In diesen Wert fallen Faktoren wie Angebot und Nachfrage hinein. Auch bereits erzielte Preise vergleichbarer Objekte werden hier berücksichtigt. Das kann je nach Region schon einmal voneinander abweichen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, ruft man in der Regel einen Gutachter.

Um nun eine konkrete Zahl zu bekommen, hat der Gutachter verschiedene Möglichkeiten:

• Mit dem Vergleichswertverfahren nimmt der Gutachter den Preis vergleichbarer Immobilien als Grundlage. Diese Gemeinsamkeiten beziehen sich auf Lage, Ausstattung, Baujahr und vielleicht sogar die Größe des dazugehörigen Grundstücks. Dieses Verfahren findet meist bei selbst genutztem Wohnraum Anwendung.
• Das Sachwertverfahren setzt der Gutachter dann ein, wenn es nicht ausreichende Vergleichsobjekte gibt. Dann richtet sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie nach dem sogenannten Bodenrichtwert und der Bausubstanz. Oft muss dieser Wert hinzugezogen werden, wenn das Haus alleine steht.
• Das Ertragswertverfahren setzt der Gutachter in erster Linie bei vermieteten Immobilien ein. Dann geht es darum, welche Erträge diese Immobilie bereits erzielt hat. Denken Sie etwa an die Mieteinnahmen. Aber natürlich bleibt auch der Bodenrichtwert und der Zustand des Gebäudes nicht außer Acht.

Warum sollten Sie den Verkehrswert ermitteln lassen?

Der Marktpreis orientiert sich, wie Sie sich schon vorstellen können, direkt am Markt. Welchen Preis kann die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen? Hier handelt es sich nicht um eine theoretische Übersicht, sondern vielmehr um eine tatsächliche Größe.

In der Tat ist es möglich, dass Marktpreise über dem Verkehrswert erzielt werden. Das kann dann der Fall sein, wenn es individuelle Faktoren gibt, die einer Immobilie ein Alleinstellungsmerkmal verleihen. Denken Sie beispielsweise daran, wenn der vorige Eigentümer des Grundstücks und des Hauses ein Prominenter war oder wenn das Grundstück direkt am Wasser liegt. Da haben Sie als Anbieter eine gute Ausgangslage, denn die Nachfrager werden das Haus mit Kusshand auch zu einem deutlich höheren Preis kaufen, als es der Markt sonst hergeben würde.

Manchmal liegt der Marktpreis aber auch unter dem Verkehrswert. Denken Sie etwa an eine Zwangsversteigerung. Dann wird der Anbieter den Einstiegspreis relativ niedrig ansetzen, um das Haus auf jeden Fall zu verkaufen. Meistens sprechen wir davon, dass der Marktpreis dann gerne einmal bei der Hälfte des Verkehrswerts liegt.

Der Marktpreis kann auch dann unter dem Verkehrswert eines Hauses liegen, wenn es sich eigentlich um ein vermietetes Objekt und damit um eine reine Kapitalanlage handelt. Dann gibt der Markt und damit der Marktpreis nicht die hohen Gebote her, weil ein solches Angebot nicht für viele Käufer attraktiv ist.

Was haben Marktpreis, Verkehrswert und Immobilien-Teilverkauf miteinander zu tun?

Natürlich können Sie sich entscheiden, Ihr Haus komplett zu verkaufen. Aber was ist, wenn Sie das Haus nur teilweise verkaufen möchten? Dann ist die Wertermittlung unabdingbar. Denn hier verkaufen Sie maximal 50 Prozent Ihres Hauses und müssen wissen, was Sie für einen Marktpreis erzielen könnten.

Als Besitzer können Sie auf Basis des Nießbrauchrechts weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben.

In der Praxis weichen beide Preise oft nur wenig voneinander ab, wenn es nicht gravierende Gründe dafür gibt. Die Ermittlung des Verkehrswerts kann sich oft dennoch lohnen, weil Sie dann eine Richtlinie haben, die Sie zur Verrechnung einsetzen können.

Es finden sich am Markt ganz unterschiedliche Definitionen, die sich je nach Interesse auch ein Stück weit voneinander unterscheiden. Sofern nicht anders angegeben, sollte der Verkehrswert sich direkt am Baugesetzbuch, nämlich §194 orientieren. Zwar geht es hier nur um einen fiktiven Verkauf, während der Marktpreis das ist, was tatsächlich erzielt wird, dennoch sollte es sich natürlich um einen vergleichbaren Wert handeln.

Wenn Sie im Fall eines Teilverkaufs Fragen zu diesem Thema haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir freuen uns auf Sie.