Wissenswertes über Grundbuch, Grundbucheintrag und Grundbuchauszug

Spätestens beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kommt man in Kontakt mit dem Grundbuch und auch, wenn es um die Verrentung einer Immobilie mit Nießbrauch geht, fällt dieses Wort. Aber was ist eigentlich das Grundbuch und was können Sie mit einem Grundbuchauszug anfangen? Wir möchten Ihnen mit diesem Artikel einen Überblick geben.

Es handelt sich dabei um ein öffentliches Register beim Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts. Darin finden Sie alle bebauten und unbebauten Grundstücke, damit verknüpfte Rechte und, sofern vorhanden, die darauf liegenden Belastungen. Ein Blick ins Grundbuch verschafft Ihnen also einen direkten Überblick über die bestehenden Rechtsverhältnisse.

Der Eintrag eines Grundstücks ins Grundbuch ist dabei keine freiwillige Leistung, sondern eine klare Verpflichtung, die sogar gesetzlich geregelt ist. Jedes Grundstück bekommt dabei sein eigenes Grundbuchblatt, das eine fortlaufende Nummer bekommt und nach Bezirken in Bände gebündelt wird. Aus diesen verschiedenen Bänden setzt sich dann das gesamte Grundbuch zusammen. Die Erfindung des Grundbuchs entstammt dabei nicht etwa, wie man vielleicht vermuten könnte, aktuellen Dokumentationstrends. Vielmehr wurden bereits im Mittelalter entsprechende Verzeichnisse geführt.

Den Anfang eines solchen Bandes bildet die sogenannte Aufschrift, die auch unter dem Namen Deckblatt bekannt ist. Hier finden Sie den Namen des zuständigen Grundbuchamts, den Grundbuchbezirk, die Grundbuchblattnummer und die Schließungs- und Umschreibungsvermerke.

Weiter geht es mit den Angaben zu Lage und Größe der Grundstücke. Auch Flurnummer, Wegerechte, Hypotheken und Grundschuld sind darin zu finden. Sie finden im Grundbuch drei grundsätzliche Abteilungen:

1. die Eigentumsverhältnisse, die Grundlage für die Eintragung (Erbfolge, Auflassung etc.) und Voreigentümer
2. die Lasten und Beschränkungen wie Reallasten, Erbbaurechte, Vorkaufs- und Wegerechte
3. die übrigen finanziellen Belastungen wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden

Direkt nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag einer Immobilie erfolgt auch der Grundbucheintrag, der den neuen Eigentümer ausweist. Sie können ihn anfordern, sowie der Kaufvertrag notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Falls eine Schenkung oder Erbschaft erfolgt ist, findet der Eintrag auf Basis des notariell beglaubigten Schenkungsvertrags oder des Erbscheins statt.

Auch ein Gläubigerwechsel oder die Umlegung einer Finanzierung auf eine andere Bank wird in das Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld wird gelöscht und die neuen Verhältnisse dokumentiert.

Ihr Grundstück wurde verändert – zusammengeführt oder aufgeteilt? Dann ist auch das ein Fall für das Grundbuch. Dafür brauchen Sie die notariell beglaubigte Teilungserklärung.

Unabhängig von der Tatsache, dass ein Grundbucheintrag nichts besonders Aufregendes ist, also nicht jederzeit von Interesse sein dürfte, ist auch gesetzlich festgelegt, dass nur „Personen mit berechtigtem Interesse“ Zugriff auf das Grundbuch haben sollen. Dafür gibt es eine eigene Grundbuchordnung, deren §12 genau das regelt. Dieses berechtigte Interesse muss dann auch nachgewiesen werden, nämlich durch:

• Kaufinteressenten, die einen notariell beglaubigten Vorvertrag haben und das Grundstück oder Objekt kaufen wollen
• Gläubiger für eine Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer
• Kreditinstitute für einen Aufschluss über Grundstückswerte
• Gerichte, Notare, Makler und Behörden mit öffentlicher Bestellung

All diese Menschen können eine Einsicht ins Grundbuch benötigen, damit sie vor möglichen Überraschungen geschützt werden. Es geht darum, beispielsweise über ein bestehendes lebenslanges Wohnrecht von Dritten informiert zu sein und absolut transparent zu wissen, wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse und Belastungen waren und sind.

Im Fall einer Scheidung ist das Grundbuch die Basis für die Berechnung des Zugewinnausgleichs. Wenn Sie Miteigentümer eines Grundstücks sind, kann Ihnen der Blick in das Register helfen, Unklarheiten auszuräumen.

Manchmal reicht es nicht, vor Ort ins Grundbuch zu sehen. Dann brauchen Sie einen sogenannten Grundbuchauszug. Das ist ein Ausdruck oder eine Kopie des entsprechenden Abschnitts aus dem Grundbuch. Sie erhalten eine Übersicht über Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Hypotheken und andere Grundpfandrechte. Dieser Auszug kann für Sie beispielsweise dann nötig werden, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten und dafür beweisen müssen, dass Sie tatsächlich der Eigentümer sind. Auch für einen Immobilienkredit, um das Grundstück zu beleihen, ist dieser Nachweis nötig.

Wenn Sie gerade eine Erbschaft gemacht haben und sich nicht sicher sind, ob Sie das Erbe antreten wollen, kann ein Blick ins Grundbuch helfen: Sie erfahren nämlich, ob Sie neben dem Grundstück auch damit verbundene Schulden erben.

Die Kosten für den Grundbuchauszug kann niemand frei festlegen. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz im Jahr 2013 geregelt worden. Der unbeglaubigte Auszug kostet demnach 10 Euro, für die beglaubigte Version wird das Doppelte, nämlich 20 Euro, berechnet.

Nachdem Sie die zuständige Behörde herausgefunden haben, sollten Sie diese schriftlich kontaktieren. Bei einem persönlichen Besuch sollten Sie Personalausweis und Meldebescheinigung bereithalten. Ihren Antrag können Sie schriftlich oder mündlich stellen.

Falls Sie selbst der Eigentümer des Grundstücks sind, müssen Sie neben den offiziellen Angaben wie Name, Anschrift, allen Daten zum Grundstück und der Aussage, ob Sie eine beglaubigte oder unbeglaubigte Kopie wünschen, auch die Berechtigung zur Antragstellung erklären.

Falls Sie nicht selbst Eigentümer sind, benötigen Sie ein entsprechendes Dokument, das Sie dazu berechtigt. Senden Sie diesen Antrag direkt ans Amt oder nutzen Sie dazu einen kostenpflichtigen Service. Auch ein Notar kann die Einsicht beantragen.

Haben Sie noch Fragen zum Grundbucheintrag oder Grundbuchauszug? Dann nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.